10 Fragen zum Beginn des Mietverhältnisses
Ein Überblick vor der Unterschrift
Die passende Wohnung ist gefunden, der Mietpreis liegt im kalkulatorischen Rahmen, der Vermieter hat seine Bereitschaft zum Abschluss des Mietvertrages signalisiert. Fehlt also nur noch die Unterschrift? Das Folgende sollten Sie aber wissen, bevor Sie den Schreibstift zücken.
1. Wer wird rechtlich Mieter, also Vertragspartner des Vermieters im Mietvertrag?
Alle, die den Vertrag unterschrieben haben, werden rechtlich Mieter und können vom Vermieter wegen der Mietzahlungen in Anspruch genommen werden. Das gilt unabhängig davon, ob die Wohnung auch tatsächlich von allen Mietern bewohnt wird.
2. Hat der Mieter ein Recht auf Senkung der Miete, wenn diese über dem Mietspiegel liegt oder alle anderen Nachbarn im Haus weniger zahlen?
Nein. Der Bremerhavener Mietspiegel findet beim Neuabschluss von Mietverträgen keine Anwendung, sondern wird nur zur Begründung von Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis - im preisfreien Wohnungsmarkt - herangezogen. Selbst dann, wenn die Miete über den Werten des Mietspiegels liegt, besteht kein Recht auf eine Senkung. Grundsätzlich sind Mieten bei Neuverträgen frei verhandelbar und nicht an Vergleichswerte gebunden. Der Vermieter kann in einem Haus auch unterschiedliche Mieten für identische Wohnungen vereinbaren.
3. Darf die Kündigung im Mietvertrag ausgeschlossen werden?
Nicht ausgeschlossen werden kann das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung. Bei der ordentlichen Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfristen muss man zwischen einem vorgedruckten Formularvertrag und einer individuell ausgehandelten Vereinbarung unterscheiden. Individuell können die Vertragspartner aushandeln und festlegen, dass die ordentliche Kündigung für die Dauer von zehn Jahren ausgeschlossen wird (BGH vom 13.10.2010 - VII ZR 98/10). In Formularmietverträgen ist ein solcher Kündigungsausschluss nur für die Dauer von vier Jahren und ausschließlich unter der Voraussetzung wirksam, dass dieser Ausschluss sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter gilt (GGH vom 06.04.2005 - VIII ZR 27/04).
4. Was ist ein Zeitmietvertrag?
Bei einem Zeitmietvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Dauer des Mietverhältnisses von vornherein festgelegt. Der Zeitmietvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Dauer, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Der Zeitmietvertrag muss schriftlich einen Befristungsgrund nennen. Ausnahmen gelten bei Wohnraum ohne Bestandsschutz wie möblierte Wohnungen zu nur vorübergehendem Gebrauch. Als Befristungsgrund für einen Zeitmietvertrag zulässig ist, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
- die Räume entweder für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushaltes nutzen will,
- in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder instand setzen will, und dass die Maßnahme durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden oder
- die Räume an einen Dienstleistung Verpflichteten vermietet werden sollen, beispielsweise einen Hauswart.
Die ordentliche Kündigung ist beim Zeitmietvertrag ausgeschlossen. Der Vertrag kann nur dann vorzeitig gekündigt werden, wenn ein Grund für eine fristlose Kündigung besteht oder ein Sonderkündigungsrecht greift.
5. Was ist eine Kaution und in welcher Höhe ist der Mieter verpflichtet, diese zu zahlen?
Die Kaution ist ein Geldbetrag, der zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis dient. Die Kaution kann bar oder als Bürgschaft gewährt werden. Die Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Darüber hinaus geleistete Sicherheiten kann der Mieter zurückverlangen (BGH vom 01.06.2011, Az. VIII ZR 91/10).
6. Darf im Mietvertrag die Aufnahme weiterer Personen in die Wohnung verboten werden?
Die Untervermietung der Wohnung oder eines Teils der Wohnung bedarf der Genehmigung des Vermieters. Jedoch gibt es Fälle, in denen der Mieter Anspruch auf eine solche Genehmigung hat, beispielsweise für die Aufnahme eines Lebensgefährten (BGH vom 05.11.2003 - Az. VIII ZR 371/02). Anders verhält es sich bei der Aufnahme von nahen Familienangehörigen. Seine Eltern oder Kinder darf der Mieter in der Wohnung aufnehmen, ohne den Vermieter zu fragen.
7. Welche Rechte hat der Mieter, wenn die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße nicht mit der tatsächlichen Größe der Wohnung übereinstimmt?
Es kommt darauf an. Wenn die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag vereinbart, liegt ein erheblicher Mangel vor (BGH vom 24.03.2004 - VIII ZR 133/03). Der Mieter kann die Miete entsprechend der prozentualen Abweichung mindern (BGH vom 10.03.2010 - Az. VIII ZR 144/09). Ist die 10-Prozent-Grenze nicht erreicht, fehlt es an einer Erheblichkeit des Mangels - eine Mietminderung ist damit nicht zulässig. Das gleiche gilt für Mieterhöhungen: Beträgt die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 Prozent, ist einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen (BGH vom 23.05.2007 - Az. VIII ZR 138/06).
8. Darf der Vermieter im Mietvertrag zu niedrige Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten ansetzen?
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten zu fordern. Theoretisch kann er die laufenden Kosten aus eigener Tasche vorfinanzieren und erst über die jährliche Betriebskostenabrechnung von den Mietern zurückfordern. Daraus folgt, dass der Vermieter auch zu niedrige Vorauszahlungen im Mietvertrag vereinbaren darf (BGH vom 11.12.2004 - Az. VIII ZR 195/03).
9. Wie erfährt der Mieter, ob der Vermieter auch tatsächlich Eigentümer des vermieteten Objekts ist?
Am besten durch Einsicht in das Grundbuch. Die kann jeder nehmen, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann - wozu auch das Interesse an einer Anmietung gehört. Die Grundbuchämter haben ihren Sitz bei den örtlichen Amtsgerichten.
10. Worauf muss bei der Wohnungsübergabe geachtet werden?
Bei der Wohnungsübergabe wird der Zustand der Wohnung zu Beginn eines Mietverhältnisses festgestellt. Mängel, die bei der Wohnungsübergabe erkennbar sind, sollten dem Vermieter schriftlich mitgeteilt werden.
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